【半年报】龙湖:还有三个故事可以讲

时间:2019-09-29 来源:www.artfound.net

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“新的、非周期性的和业务收入已经增长和发展。我觉得这很正常。没有什么特别的故事要讲。对于上市公司来说,没有故事,就是一个好故事。”

龙湖集团董事长吴亚军在中期业绩会上谈到了上市十年的感受。

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经历了房地产爆炸期后,目前龙湖进入了平稳发展阶段。中期报告显示,2019年上半年,龙湖集团实现合同销售额1056.2亿元,同比增长8.8%。每年2200亿元的销售目标是困难的。不大。营业额为385亿7000万元,同比增长42.2%;股东净利润为63亿1000万元,核心利润为47亿元,同比增长26%。

吴亚军说,未来十年,龙湖的核心战略是抓住中国城镇化发展、消费升级和服务升级的机遇。

关于龙湖真的没有什么可讲的吗?实际上不是。

过去,龙湖在房地产业讲过很多精彩的故事。现在,在新的起点上,除了主营业务房地产、商业运营、长租公寓和智能服务这三大渠道业务外,这些吴亚军的自行车、运营“业务”更是龙湖正在讲的一个新故事。

龙湖商业的两个杀手

说到商业运营,第一印象是码头,海港城每年的租金收入为95亿美元,足以让香港望而却步。一个成功的经营模式给企业带来持续稳定的收益。这就是为什么龙湖在新的监管形势下大力发展商业经营。

在2019年上半年,龙湖继续坚持稳步投资房地产资产的战略。期内,本集团物业投资业务不包括税项租金收入25.8亿元,同比增长39.2%。开张的购物中心总数为29个,建筑面积296万平方米。期末的总入住率为98%。商业租金增长了30%,达到21.9亿元人民币,旅客总流量约为2.2亿人次,同比增长16%。

龙湖集团首席执行官邵明孝表示,每年将有10%的销售回报用于投资物业。

受益于每年4.56%的超低借贷成本,龙湖能够实现如此显着的商业增长:通常,如果资本成本超过5%,则难以用于具有长期资本的商业项目沉淀。

龙湖集团首席财务官赵薇还透露,为了实现商场的资本化,龙湖正在探索商业项目合作,“约有49%的股权转让,通过估值的增加,投入成本将全部康复并有一定好处。同时,我们还可以管理电表并收取管理费。”

另一方面,龙湖商业依托龙湖独特的城市地图研究系统,在精确的投资布局基础上,通过竞标,拍卖和收购两条腿线,扩大了在一线和二线城市的核心位置。

特别值得一提的是并购项目。随着房地产进入股票时代,并购通常可以迅速收购成熟商业区的房地产。这些项目基本上不需要时间来出租和节省客户。

例如,于2018年9月开业的北京龙湖房山天街,是龙湖商业的首个收购和收购项目。该年的整体入住率达到100%。

该项目位于房山核心商业区。消费需求巨大,但当地的旧购物商场与市民的消费升级需求之间存在矛盾。 2017年,龙湖完成收购后,进行了70%的转型,整体外观是全新的,商店的色调也得到了改善,成为该地区最受欢迎的购物中心。

在北京和上海等一线城市,如此有效的股市转型将是龙湖商业的重要战略。当然,这需要龙湖在早期进行全面的专业研究和判断。

下半年,龙湖将欢迎上海,杭州和南京开设许多天街。明年,龙湖商业区将继续以超过10个新购物中心的速度发展。到2020年,已建成的大型购物中心将超过50个,营业收入将超过60亿元。

长期租赁“轻,中,重”资产

长期租赁公寓业务也可提供稳定和稳定的租金收入。中国TOP50住房公司中有近一半拥有长期出租公寓。

近年来,这个行业的混乱引起了很多讨论,但毋庸置疑的是,长期租赁公寓可以满足城市青年租赁质量的升级需求,并且更多需要优质品牌来引领该行业的成熟发展。

邵明晓在演出会上说:“在长期出租公寓领域,可以说龙湖基本上已经接近人头了。”

根据Cree发布的《2019年上半年中国长租公寓规模排行榜》,龙虎关在长期租赁公寓行业中排名第二,仅次于万科。

截至2019年6月,龙湖冠宇已开张客房6万余间,上半年累计租金收入4.3亿元。

今年7月,龙湖宣布发行2019年住房租赁专项公司债券(一期),发行规模为20亿元,其中五年期债券票面利率仅为3.9%;此前,2017年12月,龙湖集团成功获得批准,成为该国首只50亿美元的单身住房租赁特别公开发行债券,并于2018年8月全面发行。

此外,2018年6月至2018年7月,龙湖集团与新加坡政府投资公司(GIC)和加拿大养老基金投资公司(CPPIB)合作,建立了一个长期的公寓投资平台,用于投资中国的一线和三线公寓。核心二线城市。长期出租公寓项目进一步扩大了融资渠道。

龙湖凭借低成本融资的优势,通过“轻,中,重”资产的资产收购模式,实现了“冠宇”品牌的快速发展。

根据最新的租户调查,90年代后是主要的租户群体,90 + 95的比例高达64%。此外,00的3%也加入了租户行列。长期出租公寓是一个属于年轻人的行业,也是一个未来的行业。

“从中长期来看,长期出租公寓业务应该是可以赚钱的业务。预计该公司明年将持平或微薄,并于次年开始盈利。”邵明晓说。

除了商业运营和长期租赁公寓这两个业务领域之外,龙湖的新故事也在智能服务领域上演。

今年,龙湖智能服务已落户重庆,成都,上海,深圳,广州,杭州,北京,厦门,苏州,无锡,青岛,安徽等省市的近千个项目。除了深化住宅市场,该业务已扩展到包括交通枢纽,医院,商业办公楼甚至城市公共空间服务。

截至2019年6月,龙湖智能服务已在全国73个城市推出专业物业服务,为大约240万家庭提供服务。该业务的核心是重新定义空间和服务,了解客户的生活,工作和社交场景,并以此为基础形成龙湖智能服务的集聚效应和吸引力。

这也证实了吴亚军所说的战略方向:消费升级和服务升级。

龙湖的新故事可能没有房地产黄金时代的风风雨雨,但正如吴亚军过去所说的那样,“不要把市场作为一种能力。”在住房而不是投机的时代,龙湖稳定而持续的新业务使其变得更加稳定并面对行业的变化。从长远来看,这些企业将使资本市场放心。

本文是第一作者的原创文章,未经授权不得复制。

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“新的,非周期性的和营业收入已经增长和发展。我认为这是正常的。没有什么特别的故事要讲。对于上市公司来说,没有故事,这是一个好故事。”

龙湖集团董事长吴亚军在中期业绩会议上谈到了上市十年的感受。

经过房地产爆炸时期,目前的龙湖进入了稳定发展阶段。根据中期报告,2019年上半年,龙湖集团实现合同销售额1056.2亿元,同比增长8.8%。很难实现2200亿元的年销售目标。不大。成交额385.7亿元,同比增长42.2%;实现归属于上市公司股东的净利润63.1亿元,实现核心利润47亿元,同比增长26%。

吴亚军说,未来十年,龙湖的核心战略是抓住中国城市化发展,消费升级和服务升级的机遇。

关于龙虎真的没有故事可讲吗?其实并不是。

过去,龙湖在房地产行业讲过许多精彩的故事。现在,在新的起点上,除了房地产,商业运营,长期租赁公寓和智能服务等主营业务外,这三大主渠道业务,这些吴亚军的循环经营“新业务”也是龙虎正在谈论的故事。

龙湖商业的两个杀手

说到商业运作,第一印象是码头,海港城的年租金收入为95亿港元,足以与同行匹敌。成功的商业运作模式将为企业带来持续稳定的收入。这就是在新的监管形势下,龙湖大力发展商业业务的原因。

在2019年上半年,龙湖继续坚持稳步投资房地产资产的战略。期内,本集团物业投资业务不包括税项租金收入25.8亿元,同比增长39.2%。开张的购物中心总数为29个,建筑面积296万平方米。期末的总入住率为98%。商业租金增长了30%,达到21.9亿元人民币,旅客总流量约为2.2亿人次,同比增长16%。

龙湖集团首席执行官邵明孝表示,每年将有10%的销售回报用于投资物业。

受益于每年4.56%的超低借贷成本,龙湖能够实现如此显着的商业增长:通常,如果资本成本超过5%,则难以用于具有长期资本的商业项目沉淀。

龙湖集团首席财务官赵薇还透露,为了实现商场的资本化,龙湖正在探索商业项目合作,“约有49%的股权转让,通过估值的增加,投入成本将全部康复并有一定好处。同时,我们还可以管理电表并收取管理费。”

另一方面,龙湖商业依托龙湖独特的城市地图研究系统,在精确的投资布局基础上,通过竞标,拍卖和收购两条腿线,扩大了在一线和二线城市的核心位置。

特别值得一提的是并购项目。随着房地产进入股票时代,并购通常可以迅速收购成熟商业区的房地产。这些项目基本上不需要时间来出租和节省客户。

例如,于2018年9月开业的北京龙湖房山天街,是龙湖商业的首个收购和收购项目。该年的整体入住率达到100%。

该项目位于房山核心商业区。消费需求巨大,但当地的旧购物商场与市民的消费升级需求之间存在矛盾。 2017年,龙湖完成收购后,进行了70%的转型,整体外观是全新的,商店的色调也得到了改善,成为该地区最受欢迎的购物中心。

在北京和上海等一线城市,如此有效的股市转型将是龙湖商业的重要战略。当然,这需要龙湖在早期进行全面的专业研究和判断。

下半年,龙湖将欢迎上海,杭州和南京开设许多天街。明年,龙湖商业区将继续以超过10个新购物中心的速度发展。到2020年,已建成的大型购物中心将超过50个,营业收入将超过60亿元。

长期租赁“轻,中,重”资产

长期租赁公寓业务也可提供稳定和稳定的租金收入。中国TOP50住房公司中有近一半拥有长期出租公寓。

近年来,这个行业的混乱引起了很多讨论,但毋庸置疑的是,长期租赁公寓可以满足城市青年租赁质量的升级需求,并且更多需要优质品牌来引领该行业的成熟发展。

邵明晓在演出会上说:“在长期出租公寓领域,可以说龙湖基本上已经接近人头了。”

根据Cree发布的《2019年上半年中国长租公寓规模排行榜》,龙虎关在长期租赁公寓行业中排名第二,仅次于万科。

截至2019年6月,龙湖冠宇已开张客房6万余间,上半年累计租金收入4.3亿元。

今年7月,龙湖宣布于2019年发行住房租赁专项公司债券(首期),规模为20亿元,其中五年期债券的票面利率仅为3.9%。 2017年12月,龙湖集团成功批准了首笔50亿元的全国住房租赁专项债券公开发行,已于2018年8月完成。

此外,从2018年6月至2018年7月,龙湖集团与新加坡政府投资公司(GIC)和加拿大养老基金投资公司(CPPIB)合作建立了长租公寓投资平台,用于投资长租公寓一线和核心二线城市的公寓项目,进一步拓宽了融资渠道。

龙湖凭借低成本融资的优势,通过“轻,中,重”资产的资产收购模式,实现了品牌布局的快速发展。

根据对皇冠公寓房客的最新调查,90年代后是皇冠公寓房主的主要群体,其中90年代后+ 95年代后的房客占64%,此外,00后等级的3%加入了皇冠公寓房客。长期公寓出租是年轻人的产业,但也属于未来的产业。

“从中长期来看,长期出租公寓业务仍将是一个盈利的业务。预计冠宇明年将实现甚至微薄的利润,并于明年开始盈利。”邵明晓说。

除了业务运营和长租公寓这两个业务领域之外,龙湖的新故事也在智能服务领域上演。

今年,龙湖情报局已在重庆,成都,上海,深圳,广州,杭州,北京,厦门,苏州,无锡,青岛和安徽的近1000个项目中进驻。除了深耕农用住房市场外,企业天线还扩展到交通枢纽,医院,商业办公楼甚至城市公共空间服务。

截至2019年6月,龙湖智能服务已在全国73个城市推出专业物业服务,为大约240万家庭提供服务。该业务的核心是重新定义空间和服务,了解客户的生活,工作和社交场景,并以此为基础形成龙湖智能服务的集聚效应和吸引力。

这也证实了吴亚军所说的战略方向:消费升级和服务升级。

龙湖的新故事可能没有房地产黄金时代的风风雨雨,但正如吴亚军过去所说的那样,“不要把市场作为一种能力。”在住房而不是投机的时代,龙湖稳定而持续的新业务使其变得更加稳定并面对行业的变化。从长远来看,这些企业将使资本市场放心。

本文是第一作者的原创文章,未经授权不得复制。

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